アパートの外壁塗装を行うと、外観が美しくなる、耐久性が向上するなどのメリットがあります。しかし、個人の家と違って、所有者の都合で行うことはできません。入居者への配慮が必要ですし、規模が大きくなるぶん費用も高くなっていきます。アパートの外壁塗装を成功させるには、どのような点に注意すべきなのでしょうか。
アパートの外壁塗装、価格はいかほど
一般的な2階建てアパートの場合、外壁塗装の価格は足場代を含めて500平方メートルで300～500万円、750平方メートルで450～800万円程度とされています。ただ、面積により価格は異なるので、目安にこだわるよりも複数の見積もりをとることで適正価格を判断することをおすすめします。
工事費が500万円以上になる場合は建設業の許可を受けた業者でなければ施工できません。建設許可証とは国土交通大臣または都道府県知事からもらう許可のことです。本来建設業を営む以上、許可は必要なのですが、軽微な工事の場合は許可がなくでも請け負うことが可能です。
ただ、アパートの外壁工事となると、「軽微な工事」とは言えないため、最初から許可のある業者を選択しておく必要があります。また、アパートの外壁塗装に慣れた業者を選ぶことも大事です。事前に営業の方に施工実績を提示してもらいましょう。
アパートの外壁塗装で気を付けたいこと
外壁工事中は窓の開閉やベランダ、エアコンの使用などに一定の制限が生じます。入居者に担を強いることから、頻繁にはできません。そのため、耐用年数を考慮に入れて塗料選びをするのも選択肢のひとつです。塗装費用が安く済んでも耐久性が短く、数年後に塗り替えを行うようではコスト面でも労力面でも無駄が多くなってしまいます。
一般住宅では、耐久性が10～12年程度のシリコン系塗料が耐久年数と価格のバランスがいいと人気のようですが、より耐久度の高いフッ素系塗料も検討してみてもいいかもしれません。フッ素系塗料の場合、耐久年数が15年程度まで延びます。また、屋根と外壁の施工、メンテナンスを一緒にやるのも工事回数の圧縮という点で有効です。
アパート外壁工事のコツは？
アパートの場合、建物は商品でもあります。そのため一般の家以上に美観が重要です。ドアやベランダの手すりなど、細部にこだわると全体の見栄えが良くなります。色は自分の好みより、入居者の好みそうなものをチョイスするのがベター。落ち着いている色、おしゃれな色、デザイン性が高いものなど、アパートの雰囲気に合わせて選ぶといいですね。
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アパートの入居者への配慮
忘れてはならないのが入居者への告知です。実際に生活するうえで不便を感じることになるので、工事があることは早めに知らせておきましょう。告知は工事期間や工事の内容などのほか、どんな点が不自由になるのかも伝えておくと親切です。
【入居者に伝えておきたいこと】
- 洗濯物が干せなくなる
ベランダがもともとないアパートでも、窓の外にハンガーを出して干している入居者は多いです。部屋干しや乾燥機で済めばいいのですが、コインランドリーを利用しなければならない場合は負担が大きくなります。
- 騒音や臭いが発生することがある
塗装時の工事音はあまりないでしょうが、足場を組む際には一定の騒音が発生します。また、シンナーや塗料独特の臭いがあります。最近では臭いの少ない塗料も多いので、塗料選びの際に考慮してみましょう。塗料の説明やマスクを配布するなどの気遣いもいいかもしれません。
- プライバシーや採光の問題
窓の近くの足場に作業員が来ることもあるでしょう。そのため、在宅時はもちろん、外出時でもカーテンを閉めてもらう必要があります。また、カーテンの使用により、太陽光が入りにくい状態になってしまいます。もともと作業中は養生シートにより太陽光が入りにくいので、しばらくは部屋が暗くなってしまうかもしれません。
- 駐車場が使用できなくなる可能性も
駐車場が建物のすぐ近くである場合は、車に塗料が付着するのを防ぐために、駐車スペースの移動、もしくは養生により付着を防止します。
- 天候によって工事期間が延びる可能性がある
雨や台風、湿度など、工事の進行は天候にも左右されます。そのため、施工が延びる可能性があります。不自由を被っている入居者のなかには、不満を抱く人がでてきてしまうかもしれません。工事期間が不確定であることをあらかじめ告知しておきましょう。
大まかなものだけ挙げましたが、実際の生活では他にもさまざまな不便さが発生するかもしれません。窓の開閉が制限されるためエアコンの使用頻度が増える、部屋全体の快適度が下がる、臭いに敏感なペットが不調を訴えるなどの声がよく聞かれます。
告知の際に注意すべきことは、アパートの入居者によって異なる
入居者によって告知の注意点は異なります。日中仕事に出る入居者であれば、日照がさえぎられる不便さはそんなに気にならないでしょう、逆に、夜まで残る可能性のある臭いや、駐車場の制限のほうが問題になるかもしれません。
一方、家で子育てをしている世帯、夜勤の方など、日中家にいるような入居者には日照やプライバシーは重大な問題です。入居者によって気になる部分は異なるので、それを踏まえたうえで告知ができると、トラブル回避にもつながるのではないでしょうか。
挨拶は施工業者と一緒だと安心
人によってはベランダを片づける、乾燥機の購入を検討など工事が始まる前に事前準備が必要になります。できれば1か月前には告知をしておきましょう。
また、挨拶をする際は、業者に一緒に回ってもらうのもひとつの方法です。騒音の発生や洗濯物が干せない時期、塗布の期間など、工事の進行度によっても入居者に注意してもらうことは異なります。工事中の細かな注意点や、具体的にどのような時期に何を注意すべきなのかを一番知っているのは業者です。特に、施工の流れやスケジュールを知りたいという入居者は多いでしょうから、専門家に同席してもらえると安心です。なお、入居者だけでなく近隣への告知や挨拶が必要なこともあるので、そちらも忘れないようにしましょう。
アパート外壁塗装のメリットは
高額な外壁塗装ですが、アパート経営にとってどんなメリットをもたらすのでしょうか。まず、外観が良くなることで新規の入居者が増えることが期待できます。また、従来からの入居者もきれいになったアパートをより丁寧に扱うことになるでしょう。
メンテナンスにより建物の耐久性が上がるという効果も見逃せません。高性能の塗料であれば、断熱性といった省エネ性能の向上も期待できます。建物が長持ちすれば、より長期的に不動産収入を得ることができるので不動産収益率もよくなるといえるでしょう。
なお、工事費は修繕費として、その年の経費に一括計上する場合と、数年かけて減価償却する場合に分けられます。前者は通常の修繕である工事であり、後者は外壁工事により建物の価値が上がったとみなされるケースです。どの事例に当てはまるのかは、実情で判断することになるため、税務について疑問がある場合は専門家に相談することをおすすめします。
大変だがメリットも多い
アパートの外壁塗装は自分だけの問題ではないため、その分気を使います。そのうえ資金繰りや帳簿についても対応しなければならず、オーナーの仕事量も多いです。しかし、塗装後は美しい見た目や不動産収益など、得られるものは多いはずです。アパートにとってプラスも多い外壁塗装、トラブルなく成功させましょう。
